La Ley 21.850 exime de IVA la primera venta de viviendas nuevas desde el 1 de diciembre de 2026, por un año.
La rebaja al comprador se estima entre un 2% y un 9% del precio final, no 19%.
Hay devolución retroactiva para quienes compraron entre el 22 de abril y el 1 de diciembre de 2026.
¿Cuánto baja realmente el precio de una vivienda nueva con la exención de IVA?
La exención de IVA en viviendas nuevas no descuenta un 19 % del precio de venta. El IVA inmobiliario grava la construcción, no el terreno. El traspaso al comprador podría ir de un 2 % a un 9 % del precio final, según la proporción terreno-construcción de cada proyecto. Lo que conviene es comparar el precio final entre alternativas. Dato a noviembre de 2026; puede variar.
¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda para quedar sin IVA?
La exención aplica a la primera venta de un inmueble habitacional con recepción municipal definitiva otorgada antes del 17 de octubre de 2026. La escritura debe firmarse antes del 1 de diciembre de 2027; la recomendación práctica es cerrar a más tardar el 30 de noviembre de 2027.
No hay tope en UF ni restricción de superficie. En departamentos, estacionamientos y bodegas quedan cubiertos si se venden en el mismo acto. Aplica solo a entrega inmediata, no a proyectos en blanco o en verde.
¿Cómo funciona la exención y qué pasa con el precio?
La exención no es automática. Cada inmobiliaria decide si se acoge, y no hay obligación legal de informar si vende con o sin IVA.
| Escenario | IVA en factura | Efecto en el precio |
|---|---|---|
| Se acoge a la exención | No se recarga | Precio baja; crédito y dividendo también |
| No se acoge | Se recarga (19 %) | Precio con IVA, como hasta ahora |
| Compra entre abril y noviembre con cláusula | Se recargó y se devuelve | Comprador recibe 100 % del IVA vía inmobiliaria |
Al vender sin IVA, la inmobiliaria pierde el crédito fiscal de la construcción (materiales, mano de obra). Ese IVA pasa a ser costo del proyecto. Por eso la rebaja real va de un 2 % a un 9 %.
¿Conviene comprar ahora o esperar al 1 de diciembre?
Depende del caso. Quien compre antes del 1 de diciembre puede acceder al mecanismo retroactivo (Resolución Exenta N° 146 del SII): si la escritura incluye la cláusula de devolución, la inmobiliaria reembolsa el IVA y luego solicita la devolución al SII.
Lo que observamos en Coldwell Banker Chile es que las familias que ya encontraron la propiedad que calza con su vida están cerrando antes de diciembre con la cláusula incluida. Quienes prefieren esperar, comparan precios finales: no todas las inmobiliarias trasladarán la exención de la misma forma.
El contexto acompaña: tasas hipotecarias en 3,98 % en abril de 2026 (Banco Central), el nivel más bajo desde 2021, y ventas de viviendas nuevas en la RM creciendo 19 % en el primer trimestre (CChC).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta menos un departamento nuevo con la exención de IVA?
Depende de cuánto pesa la construcción en el precio total. Las estimaciones van de un 2 % a un 9 %. Conviene comparar el precio de cierre entre proyectos, no el porcentaje anunciado.
¿Cómo recupero el IVA si compré antes de diciembre de 2026?
La escritura debe incluir la cláusula de devolución. La inmobiliaria reembolsa el IVA y solicita la devolución al SII (formularios F3298 y F3299, pendientes de publicación). Plazo estimado de respuesta: cinco días hábiles. Dato a octubre de 2026; puede variar.
¿Conviene esperar al 1 de diciembre para comprar?
No necesariamente. La cláusula de devolución da acceso al beneficio retroactivo. Esperar tiene el riesgo de que la oferta con entrega inmediata se reduzca: solo aplica a viviendas con recepción municipal antes del 17 de octubre de 2026.
Conclusión y próximo paso
La exención de IVA abre una ventana de un año hacia un dividendo más liviano y más metros por el mismo presupuesto. El primer paso: comparar precios finales y revisar la cláusula de devolución en la escritura.
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Por: Sharinne Vásquez · Marketing Manager · Publicado el 10 de noviembre 2026 · Última actualización: 10 de noviembre 2026 · Datos referidos a 2025-2026