¿Qué es la novación de un crédito hipotecario? Es el mecanismo legal que permite sustituir al deudor de un crédito hipotecario por otro, traspasando la deuda con sus condiciones originales —tasa, plazo y porcentaje de financiamiento— al nuevo titular. Está regulada por los artículos 1628 y 1631 del Código Civil chileno. Dato a agosto 2026; puede variar.

La novación permite traspasar un crédito hipotecario vigente —con su tasa, plazo y condiciones— a un nuevo deudor, sin que este deba contratar un préstamo nuevo.

Con tasas promedio en torno a 4,06% anual a agosto de 2026 (Banco Central) y algunas entidades ofreciendo desde 3,39% UF (Banco Itaú), la novación es más atractiva para quienes contrataron hipotecarios antes de 2022, cuando las tasas estaban por debajo de 3%.

El comprador se ahorra el impuesto al mutuo (hasta 0,8% del monto del crédito) y el vendedor evita la multa de prepago, que puede equivaler a 1 o 2 dividendos.

El banco debe aprobar al nuevo deudor: no es un trámite automático.

¿Cómo funciona la novación hipotecaria paso a paso?

El proceso parte de un acuerdo entre vendedor, comprador y banco. No basta con que ambas partes quieran: la institución financiera tiene la última palabra.

1. Evaluación inicial. El vendedor comparte las condiciones de su crédito: tasa, saldo pendiente, plazo restante y banco acreedor. El comprador compara esas condiciones con lo que obtendría contratando un crédito nuevo.

2. Solicitud al banco. El comprador presenta sus antecedentes financieros —ingresos, historial crediticio, deudas vigentes— al banco que mantiene el hipotecario. La entidad evalúa si el nuevo deudor califica.

3. Aprobación y formalización. Si el banco aprueba, se redacta una nueva escritura pública que sustituye al deudor original. La hipoteca sobre la propiedad se mantiene y se inscribe el cambio en el Conservador de Bienes Raíces.

4. Traspaso efectivo. El nuevo deudor asume los dividendos desde la fecha acordada, con las mismas condiciones del crédito original.

Un punto que suele pasar desapercibido: no todos los bancos promocionan esta opción. Algunos ejecutivos desconocen el procedimiento o lo tramitan con lentitud porque no es una operación frecuente. Preguntar con claridad y pedir el procedimiento por escrito ayuda a acelerar el proceso.

¿Cuánto se ahorra con una novación versus un crédito nuevo?

La diferencia puede ser significativa, sobre todo en dos costos que pesan al momento de comprar.

Fuente: Portal Inmobiliario, CMF Educa. Dato a agosto 2026; puede variar.

Para una propiedad de UF 4.000 con financiamiento al 80%, un crédito nuevo de UF 3.200 implica un impuesto al mutuo de entre UF 6,4 (DFL-2) y UF 25,6 (sin DFL-2). Eso es dinero que el comprador se ahorra con la novación.

El equipo de Coldwell Banker Chile observa que los vendedores que informan las condiciones de su hipotecario desde la publicación del aviso generan más interés entre compradores informados, especialmente cuando la tasa original está por debajo de 3,5%.

¿Cuándo conviene y cuándo no? Tres factores para decidir

No toda novación es buen negocio. Antes de proponer una al banco, conviene revisar tres variables.

1. Diferencial de tasa. Si el crédito original tiene una tasa de 2,5% y el mercado ofrece 3,39% a 4,50% (rango de agosto 2026, según Neat Pagos y Banco Central), la novación genera un ahorro real en el dividendo. Un punto porcentual menos puede reducir el dividendo entre 10% y 12%.

2. Plazo restante. Si el crédito ya lleva muchos años pagados, el saldo de capital es bajo y el ahorro marginal. La novación es más atractiva cuando queda 70% o más del crédito por pagar.

3. Cláusula de prepago. Algunos créditos tienen restricciones de prepago durante los primeros años o castigos altos. Si el vendedor enfrenta una multa elevada por prepagar, la novación lo beneficia tanto como al comprador.

¿Cuándo no conviene? Cuando la tasa original es similar o superior a las del mercado actual, cuando el saldo pendiente es bajo, o cuando el banco del vendedor no ofrece condiciones competitivas en otros productos que el comprador pueda necesitar.

Preguntas frecuentes

¿Cualquier banco acepta la novación de un crédito hipotecario?

No todos. La decisión depende de cada institución financiera y de la evaluación crediticia del nuevo deudor. Algunos bancos procesan la novación con más agilidad que otros. Conviene consultar directamente al banco acreedor antes de avanzar.

¿Cuánto cuesta hacer una novación hipotecaria en Chile?

Los costos principales son la escritura pública de novación, la inscripción del cambio de titular en el Conservador de Bienes Raíces y, en algunos casos, una comisión bancaria. Son menores que los gastos de un crédito nuevo porque no se constituye un nuevo mutuo.

¿Puedo novar un crédito hipotecario y cambiar la propiedad en garantía?

Sí. Un deudor puede mantener las condiciones de su crédito original y cambiar la garantía hipotecaria a una nueva propiedad. Requiere aprobación comercial y de riesgo de la institución financiera, más tasación del nuevo inmueble.

¿Conviene la novación si las tasas hipotecarias están bajando?

Depende del punto de partida. Si el crédito original tiene una tasa inferior a 3%, la novación sigue siendo ventajosa incluso con la tendencia a la baja de 2026. Si la tasa original supera el 4%, probablemente convenga más un crédito nuevo con las condiciones actuales del mercado.

¿Cuánto demora el proceso de novación hipotecaria?

El plazo varía según el banco, pero suele tomar entre 30 y 60 días desde la solicitud hasta la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Es más lento que un crédito estándar porque es un trámite poco frecuente para la mayoría de las instituciones.

¿La novación afecta mi capacidad de endeudamiento futuro?

Sí. Al asumir la deuda hipotecaria, esta se registra en tu historial financiero como cualquier crédito propio. La CMF y los bancos la consideran al evaluar tu capacidad de pago para futuros productos financieros.

La novación hipotecaria es una herramienta poco usada que puede generar ahorros concretos para compradores y vendedores, sobre todo cuando el crédito original tiene condiciones mejores que las del mercado actual. No es un trámite complejo, pero requiere conocer los números y tener un banco dispuesto a procesarla.

Si estás evaluando comprar o vender una propiedad y quieres saber si la novación tiene sentido en tu caso, el equipo de Coldwell Banker Chile puede revisar las condiciones de tu crédito y orientarte con una asesoría sin compromiso.

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Por Sharinne Vásquez - Gerente de Marketing · Publicado el 31 de agosto 2026 · Última actualización: 31 de agosto 2026 · Datos referidos a primer semestre 2026