La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria establece que el responsable legal de los gastos comunes frente a la comunidad es siempre el propietario, incluso cuando la unidad está arrendada.
Los gastos comunes ordinarios (administración, mantención, consumos compartidos) habitualmente los paga el arrendatario porque se asocian al uso diario del inmueble, pero esto debe quedar explícito en el contrato.
Los gastos extraordinarios y el fondo de reserva corren por cuenta del dueño, porque protegen el valor patrimonial de la propiedad a largo plazo.
En Santiago, el gasto común promedio de un departamento 1D1B varía entre $72.000 (Santiago Centro) y $236.000 (Las Condes), según un estudio de Assetplan publicado en abril de 2026.
Con tres o más cuotas impagas, la administración puede solicitar la suspensión del suministro eléctrico conforme al artículo 36 de la Ley 21.442.
¿Quién debe pagar los gastos comunes cuando un departamento está arrendado?
Legalmente, el propietario es siempre el responsable ante la comunidad. Sin embargo, la práctica estándar en Chile es que el arrendatario asuma los gastos ordinarios (uso cotidiano) y el dueño cubra los extraordinarios (mejoras, reparaciones mayores y fondo de reserva), siempre que el contrato de arriendo así lo estipule. Dato a julio 2026; puede variar.
¿Qué dice la ley sobre quién paga los gastos comunes en Chile?
Dos normativas conviven aquí. La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, vigente desde abril de 2022, regula la vida en condominio y define los tipos de gasto. La Ley 18.101 de Arrendamiento de Predios Urbanos regula la relación entre arrendador y arrendatario. Su artículo 2, numeral 9 de las Disposiciones Transitorias, es claro: la renta no comprende los gastos por servicios comunes, calefacción, agua potable, gas ni energía eléctrica. Esos costos corresponden a quien habita el inmueble.
Pero hay un matiz que muchos pasan por alto. Ante la comunidad de copropietarios, el responsable final siempre es el dueño. Si el arrendatario deja de pagar, la administración cobrará al propietario, no al inquilino. La obligación es "propter rem", un concepto jurídico que significa que está ligada a la propiedad misma y no a la persona que vive en ella.
Lo que sí permite la ley es que ambas partes acuerden libremente en el contrato cómo distribuir estos pagos. Algunos propietarios prefieren incluir los gastos comunes dentro del monto de la renta mensual para no arriesgar morosidad. Otros los separan y piden al arrendatario que los pague directamente. No hay una fórmula única correcta, pero sí hay una regla de oro: lo que no quede escrito, no existe.
¿Qué gastos le corresponden al dueño y cuáles al arrendatario?
La distinción clave está entre gastos ordinarios, gastos extraordinarios y fondo de reserva. Aquí va la tabla que conviene tener a mano antes de firmar cualquier contrato:
| Tipo de gasto | ¿Quién paga? | Ejemplos concretos |
|---|---|---|
| Ordinarios | Arrendatario (por uso cotidiano) | Sueldo del conserje, aseo, mantención de ascensores, iluminación de pasillos, seguridad, agua caliente, calefacción central, uso de gimnasio/piscina |
| Extraordinarios | Propietario (protege la inversión) | Pintura del edificio, cambio de ascensores, reparaciones estructurales, obras aprobadas por asamblea, sello verde de gas |
| Fondo de reserva | Propietario | Ahorro mensual obligatorio destinado a emergencias, imprevistos y reparaciones mayores |
| Seguro de incendio (con crédito hipotecario) | Propietario | Prima mensual del seguro exigido por el banco |
| Reparaciones locativas | Arrendatario | Ampolletas, grifería, cerraduras, pintura interior por desgaste de uso normal |
| Reparaciones necesarias (estructurales) | Propietario | Cañerías rotas por antigüedad, filtraciones en muros, fallas eléctricas no causadas por el inquilino |
Dato a julio 2026; los montos y cobros específicos pueden variar según el reglamento de copropiedad de cada edificio.
¿Qué pasa si nadie paga los gastos comunes a tiempo?
Las consecuencias de la morosidad son reales y afectan tanto al dueño como al arrendatario que ocupa la unidad. Según el artículo 36 de la Ley 21.442, cuando un propietario acumula tres o más cuotas impagas (continuas o discontinuas), la administración puede solicitar a la empresa distribuidora la suspensión del suministro eléctrico de esa unidad. Solo puede cortarse un servicio a la vez (electricidad, telecomunicaciones o calefacción), nunca más de uno simultáneamente.
La deuda de gastos comunes constituye título ejecutivo, lo que significa que la comunidad puede iniciar un cobro judicial sin necesidad de un juicio previo. El plazo de prescripción es de cinco años por vía ordinaria, pero especialistas recomiendan no esperar más de tres meses para activar la cobranza.
Un dato que los compradores deben conocer: la deuda de gastos comunes se traspasa con la propiedad. Si compras un departamento con meses impagos, heredas esa deuda. Pedir un certificado de deuda al administrador antes de firmar la compraventa es un paso que no debería saltarse.
Desde el equipo de Coldwell Banker Chile observamos que uno de los errores más frecuentes en los arriendos es no definir con claridad quién paga qué desde el primer día. Un contrato bien redactado, que separe gastos ordinarios de extraordinarios y especifique el mecanismo de pago, previene el 90% de los conflictos que terminan en mediación o tribunales.
Preguntas frecuentes
¿El arrendatario puede negarse a pagar los gastos comunes?
Depende del contrato. Si el acuerdo establece que los gastos ordinarios son de cargo del arrendatario, negarse constituye un incumplimiento contractual. Si no hay cláusula al respecto, la Ley 18.101 indica que los servicios comunes corresponden a quien ocupa el inmueble.
¿Cuánto cuestan en promedio los gastos comunes en Santiago en 2026?
Según Assetplan (abril 2026), el rango va desde $72.000 mensuales en Santiago Centro hasta $236.000 en Las Condes para un departamento de un dormitorio. Vitacura alcanza los $247.000 promedio según Millacero. El monto depende de los servicios del edificio y la cantidad de unidades.
¿Cómo sé si un gasto es ordinario o extraordinario?
Si cubre la operación diaria del condominio (sueldos, aseo, electricidad de pasillos, mantención), es ordinario. Si financia obras mayores, mejoras o imprevistos aprobados en asamblea, es extraordinario. En caso de duda, revisa el artículo 2, numerales 9 y 10 de la Ley 21.442.
¿Me pueden cortar la luz si debo gastos comunes?
Sí. La Ley 21.442, artículo 36, permite solicitar la suspensión del suministro eléctrico a partir de tres cuotas impagas. La administración debe notificar previamente al propietario moroso y contar con la autorización del comité de administración.
¿Conviene incluir los gastos comunes dentro de la renta del arriendo?
Puede ser conveniente para el propietario, ya que le da control directo sobre el pago y evita acumular morosidad ante la comunidad. Para el arrendatario, ofrece previsibilidad. Ambas opciones son legales; lo importante es que quede documentado en el contrato.
Próximo paso: revisa tu contrato antes de que sea un problema
La mayoría de las disputas entre dueños y arrendatarios por gastos comunes se resuelven con una conversación temprana y un contrato que no deje cabos sueltos. Si estás por arrendar, comprar o poner en arriendo una propiedad, un corredor profesional puede ayudarte a estructurar los acuerdos de forma que protejan a ambas partes.
Coldwell Banker Chile cuenta con asesores especializados en arriendo y administración de propiedades en las principales comunas del país. Escríbenos para una asesoría personalizada sobre tu contrato de arriendo o la evaluación de tu propiedad.
Por Sharinne Vásquez - Gerente de Marketing · Publicado el 3 de agosto 2026 · Última actualización: 3 de agosto 2026 · Datos referidos a primer semestre 2026