¿Puedo comprar con FOGAES en Reñaca, Concón o Viña del Mar en 2026?
Sí. Con la ampliación aprobada en agosto de 2026, el FOGAES cubre viviendas nuevas de hasta 6.000 UF con garantía estatal y tasa subsidiada. A los valores actuales del metro cuadrado en la V Región —entre 40 y 82 UF/m² según la zona—, un porcentaje relevante de los departamentos nuevos entra en el rango del programa. Dato a agosto 2026; puede variar.
Resumen ejecutivo
El Congreso aprobó por unanimidad la ampliación del FOGAES: el tope de precio sube de 4.000 a 6.000 UF y se suman 30.000 cupos nuevos, llegando a 80.000 beneficiarios.
La garantía estatal permite financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, reduciendo el pie inicial al 10%.
El subsidio a la tasa de interés recorta el dividendo mensual en torno a $100.000 para una vivienda de 5.000 UF a 25 años.
A los precios actuales de la V Región, gran parte de la oferta de departamentos nuevos en Reñaca, Concón y Viña del Mar queda dentro del rango cubierto.
El programa está vigente hasta el 31 de mayo de 2028.
¿Qué implica este cambió en el FOGAES para la costa de la V Región?
Hasta julio de 2026, el Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) cubría viviendas de hasta 4.000 UF y tenía 50.000 cupos. Eso dejaba fuera a buena parte de la oferta costera de la V Región, donde los precios por metro cuadrado superan con holgura los de otras ciudades del país.
El proyecto despachado por el Congreso en agosto de 2026 cambió dos variables clave: el tope subió a 6.000 UF y los cupos aumentaron a 80.000. Según la Cámara Chilena de la Construcción, este nuevo techo alcanza al 88,1% del stock disponible de viviendas nuevas a nivel nacional.
Para quien mira Reñaca, Concón o Viña del Mar, el salto es significativo. Un departamento de 70 m² en Concón, donde el metro cuadrado promedia 59,7 UF/m², ronda las 4.180 UF. Antes quedaba dentro del programa; ahora también queda un departamento de 70 m² en sectores de Viña del Mar donde el metro cuadrado llega a 66 UF/m² (unas 4.620 UF), e incluso proyectos en zonas de mayor valor que antes estaban fuera de alcance.
Dato: precios de m² a primer semestre 2026, según transacciones analizadas por Grupo Colibrí. Pueden variar según proyecto y ubicación exacta.
¿Cuánto pie necesito y cuánto baja el dividendo?
La garantía estatal del FOGAES le permite a la institución financiera ofrecer hasta un 90% de financiamiento. En la práctica, eso significa que el comprador puede acceder con un pie del 10% del valor de la propiedad.
Ejemplo referencial del Ministerio de Hacienda para una vivienda de 5.000 UF con crédito a 25 años. Valores sujetos a evaluación crediticia de cada banco. Dato a agosto 2026.
Para dimensionarlo en la zona: una familia que ahorra 500 UF (cerca de $19.000.000 a valores de agosto de 2026) ya cubre el pie de un departamento de 5.000 UF con FOGAES. Sin el programa, necesitaría el doble.
¿Por qué Reñaca, Concón y Viña del Mar son interesantes con este nuevo escenario?
Estas tres comunas concentran una combinación poco frecuente: demanda constante de arriendo —tanto residencial como vacacional—, conectividad creciente con Santiago y un entorno de vida que atrae a familias jóvenes y a profesionales que hoy trabajan en formato híbrido.
Concón se ha consolidado como la alternativa residencial más activa de la zona, con precios por metro cuadrado en torno a 59,7 UF/m² y un flujo de proyectos nuevos que se mantiene estable. Viña del Mar, con un promedio de 66,1 UF/m², ofrece una oferta más diversa, desde departamentos céntricos hasta unidades frente al mar en Reñaca, donde los valores se ubican en el tramo alto del rango regional.
Desde el equipo de Coldwell Banker Chile vemos que la ampliación del FOGAES está generando consultas concretas de compradores de primera vivienda que antes miraban estas comunas desde lejos. El acceso con 10% de pie y una tasa subsidiada cambia la ecuación para perfiles que tienen capacidad de pago mensual pero no el ahorro inicial que se exigía antes.
| Indicador | Sin FOGAES | Con FOGAES | Con FOGAES + exención IVA |
|---|---|---|---|
| Pie mínimo estimado | 20% | 10% | 10% |
| Tasa de interés referencial | ~4,0% | ~3,4% (subsidio de ~60 pb) | ~3,4% |
| Dividendo mensual (vivienda 5.000 UF, 25 años) | ~$950.000 | ~$850.000 | ~$770.000 |
| Ingreso familiar requerido (aprox.) | ~$4.000.000 | ~$3.000.000 | ~$3.000.000 |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento nuevo en Concón o Reñaca en 2026?
Depende del sector y la superficie. En Concón, el metro cuadrado promedia 59,7 UF/m², con un rango de 40 a 74 UF/m². En Reñaca el valor se ubica en el tramo más alto de Viña del Mar, donde el promedio es 66,1 UF/m². Un departamento de 60 a 80 m² puede ir desde unas 3.500 hasta más de 5.500 UF. Dato a primer semestre 2026.
¿Cómo postulo al FOGAES para comprar en la V Región?
La postulación se gestiona a través de la institución financiera que otorga el crédito hipotecario. El banco debe tener convenio activo con el programa. Coldwell Banker Chile puede orientarte sobre qué instituciones operan con FOGAES en la zona y acompañarte en el proceso completo.
¿Conviene comprar ahora o esperar?
El FOGAES tiene cupos limitados —80.000 en total— y una vigencia definida hasta mayo de 2028. La combinación de tasa subsidiada y exención transitoria de IVA en viviendas nuevas es temporal. No se puede predecir si se renovará, pero las condiciones actuales son las más favorables que se han visto para primera vivienda en los últimos años.
¿El FOGAES sirve solo para primera vivienda?
Sí. El programa está diseñado exclusivamente para compradores de primera vivienda nueva. El postulante no puede ser propietario de otro inmueble habitacional al momento de la solicitud.
¿Puedo usar el FOGAES junto con un subsidio habitacional del Minvu?
Son programas distintos, pero no necesariamente excluyentes. Conviene revisar la compatibilidad caso a caso con la institución financiera y con el Minvu, ya que las condiciones pueden variar según el tramo de precio y el tipo de subsidio.
Próximo paso
Si estás evaluando comprar tu primera propiedad en Reñaca, Concón o Viña del Mar, este es un buen momento para revisar opciones concretas con números reales. El equipo de Coldwell Banker Reñaca puede entregarte una asesoría personalizada que incluye análisis de precios por sector, simulación de dividendo con FOGAES y acompañamiento en el proceso de crédito.
Contáctanos para obtener una asesoría en la compra de tu próximo hogar, renaca@coldwellbanker.cl
Por Sharinne Vásquez - Gerente de Marketing · Publicado el 24 de agosto 2026 · Última actualización: 24 de agosto 2026 · Datos referidos a agosto de 2026